CITY CRACKER

ในวันที่ออฟฟิศอาจกลายเป็นบ้าน อนาคตย่านธุรกิจและกระแสอาคารมิกซ์ยูสในยุคหลังโรคระบาด

โรคระบาดทำให้เราทำงานที่บ้านกันเป็นหลัก และแน่นอนว่าสองสามปีหลังจากที่เราอยู่กับโควิดมาจนเคยชิน หนึ่งในสิ่งที่หลายคนเริ่มเรียนรู้คือการทำงานที่บ้านนั้นได้ผลลัพธ์ไม่ต่างกับการเข้ามาทำงานในพื้นที่ออฟฟิศ วิถีชีวิตแบบนั่งรถ ตอกบัตรเข้างานและกลับบ้านเริ่มกลายเป็นภาพไกลๆ ที่เราอาจจะไม่คุ้นเคยเช่นเดิม

แน่นอนว่าเมื่อการทำงานที่บ้านกลายเป็นเรื่องปกติ บริษัทยักษ์ใหญ่ที่เริ่มปรับตัวนั้นก็เริ่มวางนโยบายส่งเสริมให้พนักงานทำงานจากที่บ้าน ดังนั้น พื้นที่เช่นออฟฟิศหรือสำนักงานที่ว่างเปล่ามาอย่างยาวนานนั้นก็เริ่มลดความสำคัญลง พื้นที่ออฟฟิศที่ว่างลงนั้นไม่ได้ว่างลงเปล่าๆ แต่อาคารยักษ์ใหญ่กลางเมืองคือการลงทุนขนาดยักษ์ นึกภาพหมู่ตึกและออฟฟิศของบริษัทสำคัญที่เคยกระจุกตัวกันนั้นเป็นส่วนสำคัญของการพัฒนาและเป็นต้นทุนของบริษัท รวมถึงกลุ่มอาคารสูงกลางเมืองที่เคยคึกคักนั้นก็ย่อมเป็นส่วนสำคัญและเป็นกระแสความเคลื่อนไหวอันสำคัญของเมือง

คำถามสำคัญคือ เมื่อพื้นที่สำนักงานเริ่มลดความสำคัญลง อะไรคือโฉมหน้าต่อไปของย่านที่เคยคึกคักกลางใจเมือง อะไรคือการใช้งานหลังจากนี้ของอาคารสูงและอาคารสำนักงาน ประเด็นเรื่องผลกระทบต่อเนื่องจากพื้นที่ทางกายภาพของการเปลี่ยนแปลงอันสำคัญในยุคหลังโรคระบาดนี้ คำถามสำคัญต่ออาคารสูงและย่านธุรกิจจึงเป็นสิ่งที่หลายประเทศ โดยเฉพาะประเทศที่เป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ และที่ดินกลางเมืองเป็นพื้นที่สำคัญทั้งในแง่มูลค่าทางเศรษฐกิจและพื้นที่ของเมืองใหญ่นั้นกำลังพยายามหาทางแก้ และหลายประเทศก็เริ่มวางแนวทางเพื่อรับมือความเปลี่ยนแปลงนี้ต่อไป

ในวันที่เราทำงานที่บ้าน นานๆ จะขึ้นรถไฟฟ้าไปเจอกันในออฟฟิศสักที ในวันที่โอมิครอนทำให้การพบปะเริ่มกลับมายากอีกครั้ง และในวันที่สกายวอล์ค ท่ารถตู้ บีทีเอส และถนนที่เคยคับคั่งของสีลมและสาทรยังคงไม่กลับมาแน่ขนัดดังเดิม City Cracker จึงชวนตั้งคำถามและเริ่มมองหาคำตอบไปยังอนาคตที่อาจไม่ไกล เมื่อวันหนึ่ง วันที่เส้นแบ่งของพื้นที่การทำงานและบ้านเลือนลบ ตึกสูงกลางสีลม สาทร หรือย่านอื่นๆ ที่เคยแยกทำงานไว้อาจไม่ได้เป็นแค่พื้นที่ของการทำงานเพียงอย่างเดียว ทิศทางหนึ่งที่สิงคโปร์ ลอนดอน และนิวยอร์กกำลังสนใจและปรับตัว จากตึกสูงของกิจการข้ามชาติจึงอาจกลายเป็นพื้นที่พักอาศัยที่ราคาไม่สูงนัก พื้นที่กินดื่มและอื่นๆ ที่สนับสนุนชีวิตประจำวันของผู้คน

https://search.savills.com/th/en/property-detail/9db49b9c-b81f-479b-8315-2ccb868c2ded
ตึกออฟฟิศย่านสาทร

 

เมื่อกลางเมืองเริ่มว่างลง

คำว่าตื่นในตึกออฟฟิศในความหมายยุคหลังโควิดไม่ได้หมายความว่าเราทำงานโต้รุ่ง แต่หมายถึงว่าหลังจากนี้ หรือในบางที่เกิดขึ้นแล้ว คือหลังจากที่พื้นที่ทำงานเริ่มว่างลง วัฒนธรรมองค์กรขององค์กรระดับโลกลดบทบาทของพื้นที่สำนักงานอย่างเป็นรูปธรรม ในหลายเมืองใหญ่อาคารสำนักงานเหล่านี้จึงค่อยๆ ถูกเปลี่ยนเป็นอาคารพักอาศัย หรือในบางประเทศเช่นสิงคโปร์เองก็ออกแนวทางว่าพื้นที่ใจกลางเมืองและมีมูลค่าสูงลิบนั้น จากอาคารสำนักงานอาจต้องปรับหรือสร้างไปสู่อาคารประเภทมิกซ์ยูส คือในหนึ่งอาคารมีหลายฟังก์ชันเป็นสำคัญ

กระแสเรื่องตึกออฟฟิศและการไม่กลับมาทำงานที่ออฟฟิศค่อนข้างเป็นกระแสที่เกิดขึ้นทั่วโลก มีรายงานจากบริษัทยักษ์ใหญ่โดยเฉพาะบริษัททางการเงินที่มักถือครองพื้นที่สำนักงานขนาดใหญ่ในย่านธุรกิจไว้ว่าล้วนมีทิศทางให้พนักงานทำงานบ้านเช่น  BP, HSBC และ Standard Chartered บ้างถึงขนาดมีแนวทางให้การทำงานที่บ้านเป็นการถาวร บริษัทเช่น HSBC มีนโยบายในปี 2021 ว่าจะลดพื้นที่สำนักงานลด 20% คิดเป็นราว 3.6 ล้านตารางฟุต พร้อมกันนั้นก็มีตัวเลขที่สอดคล้องกันเช่นรายงานพื้นที่สำนักงานที่ว่างลงเพิ่มขึ้นกว่าสองเท่าของแมตฮัตตันจากปี 2015 ที่มีอัตราการว่างอยู่ที่ 8.5% กลายเป็น 16% ทำให้รายงานพื้นที่ว่างในภาพรวมของแมนฮัตตันมีสูงถึง 66 ล้านตารางฟุต

ในทำนองเดียวกันเมืองศูนย์กลางทางเศรษฐกิจโดยเฉพาะสิงคโปร์และฮ่องกงก็มีทิศทางในทำนองเดียวกันคือมีการกลับสู่พื้นที่ทำงานที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่นที่สิงคโปร์ช่วงปลายปีที่แล้วแม้จะเริ่มมีการกลับมาทำงานในพื้นที่ทำงานอีกครั้งแต่ตัวเลขการใช้งานพื้นที่ก็ยังลดต่ำกว่า 25% จากสถานการณ์ก่อนโรคระบาด ที่ฮ่องกงก็มีรายงานอัตราการแข่งขันกันในพื้นที่ศูนย์กลางทางการเงินของเอเชียที่ลดต่ำลงราว 7%

https://www.bloomberg.com/news/features/2021-10-06/how-singapore-s-50-billion-financial-district-will-change-after-covid-19
ย่านธุรกิจของสิงคโปร์ที่เริ่มว่างลง

 

จากที่ทำงานสู่บ้าน

การใช้งานพื้นที่ที่เปลี่ยนแปลงไปนี้นำความเปลี่ยนแปลงมาสู่หลายอาคารสำนักงาน ส่วนใหญ่ด้วยเงื่อนไขของโรคระบาดและความต้องการที่อยู่อาศัย หลายอาคารสำนักงานจึงถูกเปลี่ยนแปลงพื้นที่พักอาศัย อาคารและสำนักงานเก่าแก่เช่น 175 Water Street สำนักงานใหญ่ของสำนักงานประกัน AIG ในย่านดัมโบ้ที่นิวยอร์กก็ถูกปรับเป็นอาคารพักอาศัยแบบผสมผสานที่ปรับอาคารสำนักงานเดิมให้มีพื้นที่พักอาศัยและพื้นที่พักผ่อน ทั้งโถงลอบบี้ ดาดฟ้าเพื่อการพักผ่อนปูด้วยไม้ดูอบอุ่นพร้อมด้วยร้านกาแฟและบาร์

แน่นอนว่าปรับปรุงตึกสำนักงานหรูด้านหนึ่งอาจเป็นการปรับพื้นที่เป็นที่พักอาศัยที่หรูหราขึ้น แต่ทว่าส่วนหนึ่งของการปรับเปลี่ยนนี้อาจทำเพียงอาคารเดียวไม่ได้ หมายความว่าการปรับเปลี่ยนพื้นที่ธุรกิจเดิมเป็นพื้นที่แบบผสมผสาน แม้ว่าอาคารหรูจะเปิดเป็นที่พักอาศัยที่มีสาธารณูปโภคในอาคารนั้นย่อมไม่ดึงดูดใจ ในด้านหนึ่งการปรับโฉมหน้าและการใช้งานของย่าน CDB เดิมนั้นในหลายเมืองจึงมองเป็นแผนของการพัฒนาเมือง เป็นสิ่งที่เมืองต้องกำหนดทิศทางและร่วมพัฒนาย่านด้วย และไม่ใช่เป็นแค่การปรับอาคารไปสู่ที่พักอาศัยราคาแพงจากทำเลเท่านั้น

ดังนั้นจึงไม่แปลกที่เมื่อเรามองไปในทิศทางและโครงการของหลายประเทศ การปรับอาคารสูงและย่านการค้านั้น หลายเมืองใหญ่จึงเลือกปรับอาคารมูลค่าสูงเหล่านี้ไปสู่พื้นที่พักอาศัยที่ราคาไม่สูง (affordable housing) ประเทศเช่นสิงคโปร์ที่ย่านกลางเมืองเคยคึกคักและเป็นหัวใจหนึ่งของทวีป จึงต้องมีการออกแนวทางเพื่อสร้างเป็นย่าน และยังคงดึงดูดผู้คนพร้อมทั้งทำให้ตึกสูงเสียดฟ้าเหล่ายังคงมีชีวิตชีวาและน่าอยู่

https://www.glassdoor.com.hk/Photos/AIG-Office-Photos-IMG1792162.htm
สำนักงานประกัน AIG

 

นิวยอร์ก ลอนดอน สิงคโปร์ บ้านราคาประหยัดและการปรับย่านเพื่ออยู่รอด

ในภาวะโรคระบาด และตึกอาคารสำนักงานที่ว่างลง แน่นอนว่าการปรับเป็นที่พักอาศัยฟังดูเป็นวิธีการที่น่าสนใจ แต่ที่พักอาศัยแบบไหนที่จะเข้าไปเติมเต็มย่านที่เคยแน่นขนัดนั้น ด้วยความที่หลายเมืองกำลังเจอกับปัญหาที่พักอาศัยไม่เพียงพอ เบื้องต้นในหลายเมืองก็เลยเริ่มมองเห็นว่าพื้นที่ที่ว่าลงเหล่านี้น่าจะปรับเป็นบ้านของรัฐได้ เมืองเช่นลอนดอนก็มีทั้งออกแนวทางเพื่อรับข้อเสนอในการปรับอาคารสำนักงานและตึกสูงเดิมไปสู่ที่พักอาศัย โดยทางเมืองลอนดอนตั้งเป้าหมายว่าจะเปลี่ยนพื้นที่ธุรกิจเดิมกลางเมืองให้เป็นยูนิตพักอาศัยที่ราคาไม่สูง โดยหวังจะเปลี่ยนได้อย่างน้อย 1,500 ยูนิต

ประเด็นที่น่าสนใจที่เมืองพยายามทำนี้ ไม่ใช่แค่การทำให้การเปลี่ยนการใช้งานพื้นที่เช่นเปลี่ยนจากออฟฟิศเป็นบ้าน แต่การสร้างเป็นที่พักอาศัยราคาประหยัดนั้น ส่วนหนึ่งก็สัมพันธ์กับความพยายามในการรักษาย่านและกิจกรรมของย่านไว้ คือเมื่ออาคารร้างลง เมืองจะต้องพยายามดึงดูดผู้คนให้กลับเข้ามาสู่ย่านอีกครั้ง ในตึกสูงเสียดฟ้าต้องน่าอยู่ด้วย

แผน ความกังวล และโจทย์ใหม่ของย่านธุรกิจนั้นเราอาจมองเห็นได้จากแผนการพัฒนาของสิงคโปร์ ที่มีแผนค่อนข้างชัดเจน และด้านหนึ่งก็สอดคล้องกับการสร้างเมืองที่ของสิงคโปร์ที่มีมาก่อน สิงคโปร์เองก็มีแผนที่จะชุบชีวิตย่านกลางเมืองอันโด่งดังไม่ว่าจะเป็นพื้นที่อ่าวอันงดงาม สวนสีเขียวล้ำสมัยและตึกสูง ในแง่นี้สิงคโปร์ถือว่ามีวิสัยทัศน์มาก่อนกาล คือมองเห็นเทรนด์เรื่องการทำงานใหม่มาตั้งแต่ปี 2019 ตอนนั้นสิงคโปร์ออกแนวทางให้เจ้าของอาคารและกิจการให้ปรับอาคารสำนักงานไปสู่พื้นที่มิกซ์ยูส สนับสนุนให้มีพื้นที่การใช้งานอื่นๆ ประกอบในอาคารสูงและอาคารสำนักงานเช่นโรงแรม ที่พักอาศัยและกิจกรรมสันทนาการต่างๆ รวมถึงการวางข้อกำหนดให้สร้างพื้นที่สาธารณะของเอกชน (privately owned public spaces)

แผนดังกล่าวนั้นเป็นหนึ่งในความพยายามที่จะทำให้พื้นที่ธุรกิจมีความหลากหลายและมีสีสัน นอกจากตัวอาคาร กิจการและกิจกรรมที่หลากหลายแล้ว ในช่วงหลังโรคระบาดสิ่งที่สิงคโปร์พยายามทำเพื่อสร้างแรงกระตุ้นและดึงดูดกิจการใหม่ๆ เข้าสู่ย่านการเงินคือการพัฒนาปรับปรุงทางเท้า ทางจักรยานและสร้างความเป็นย่าน ทุกอย่างของย่านนั้นจึงสอดคล้องกัน เต็มไปด้วยสีสัน กิจกรรมและไลฟ์สไตล์ เปิดโอกาสให้ผู้คนเข้ามาทำงาน กินดื่ม พักผ่อนได้ครบวงจรในพื้นที่เดียว

คำว่าผสมผสานนี้ทางสิงคโปร์จึงมีทิศทางการปรับและใช้พื้นที่ย่านกลางเมืองที่คล้ายกับเมืองอื่นๆ คือเน้นปรับไปสู่พื้นที่พักอาศัย รัฐบาลสิงคโปร์เองก็วางแผนว่าจะนำบ้านของรัฐเข้าไปให้บริการในพื้นที่ย่านการค้า โดยระบุว่าย่านกลางเมืองนั้นไม่ควรเป็นเพียงพื้นที่ของคนรวยและคนมีชื่อเสียง

https://inhabitat.com/hoffice-swedish-freelancers-transform-their-homes-into-vibrant-co-working-spaces/

 

ในความเปลี่ยนแปลงของย่านธุรกิจนั้นจึงทำให้เราเห็นกระแสการพัฒนา วิสัยทัศน์ และการเข้ามาร่วมจัดการพื้นที่ทั้งในแง่ของความเป็นย่านและการจัดหาที่พักอาศัยของรัฐและเมือง โดยนอกจากสิงคโปร์แล้ว ในทำนองเดียวกันที่นิวยอร์ก บอร์ดบริหารอสังหาริมทรัพย์แห่งนิวยอร์กก็วาดภาพอนาคตของกลางเมืองนิวยอร์กไว้ว่า นิวยอร์กยังจะเป็นศูนย์กลางธุรกิจต่อไป โดยทางเมืองจะเน้นพัฒนาไปที่การค้าปลีกและกิจการขนาดเล็ก รวมถึงเน้นพัฒนาให้เป็นพื้นที่ของการเดินไปทำงาน ดังนั้นเมืองจึงจะต้องปรับพื้นที่ทั้งในแง่สิ่งแวดล้อม รวมไปถึงการจัดหาพื้นที่พักอาศัยที่เหมาะสม ที่ราคาประหยัดให้กับผู้คนได้เข้ามาอยู่ มาเดิน มาทำงานเพื่อรักษาความเป็นย่านที่ยังมีชีวิตต่อไป

ในวันที่กลางเมืองของหลายเมืองใหญ่กำลังปรับตัวและรับวิสัยทัศน์ใหม่ๆ เป็นเรื่องน่าคิดว่าในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ย่านที่เราคุ้นเคยเช่นสีลม สาทร ที่เราอาจจะไม่ต้องเข้าไปนั่งทำงานตอน 9 โมงถึง 5 โมงเย็นอีกต่อไปแล้ว ความเคลื่อนไหวของหัวใจหนึ่งของกรุงเทพนั้นจะเป็นอย่างไรต่อไป เรามองเห็นอนาคตใหม่ๆ รวมไปถึงเห็นบางปัญหาเช่นที่พักอาศัยไม่เพียงพอหรือแพงจนเกินไป ย่านที่ซบเซาและไม่ตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ เราเห็นปัญหาและอนาคตใหม่ๆ จากเงื่อนไขเหล่านี้มากน้อยแค่ไหน

อ้างอิงข้อมูลจาก

https://www.forbes.com/

https://rew-online.com/metroloft-unveils-new-look-for-175-water-street/

https://www.bbc.com/news/business-56888615

https://www.bloomberg.com/

Share :

Tags:

Vanat Putnark

Vanat Putnark

Close Menu