Privately owned public space การแบ่งปันพื้นที่ส่วนบุคคลให้เป็นพื้นที่สาธารณะ

พื้นที่สาธารณะที่ครอบครองโดยเอกชน (Privately owned public space: POPS หรือ Privately owned open public space : POPOS) คือพื้นที่ภายในและภายนอกอาคารที่มีเอกชนเป็นเจ้าของ แต่เปิดให้คนทั่วไปสามารถเข้าไปใช้ประโยชน์ได้

เกิดจากการที่ภาครัฐสร้างแรงจูงใจ และข้อกำหนดที่เอื้อประโยชน์ให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เปิดพื้นที่ของตัวเองเพื่อสาธารณประโยชน์ พื้นที่แห่งนั้นจึงถือเป็นพื้นที่สาธารณะของสังคม แม้เอกชนจะเป็นเจ้าของพื้นที่ก็ไม่มีสิทธิเอาพื้นที่คืนไปใช้เพื่อผลประโยชน์ของตัวเองได้

ภาครัฐได้สนับสนุนให้เอกชนเปิดพื้นที่ส่วนตัวเป็นพื้นที่สาธารณะตั้งแต่ปี 1961 เกิดขึ้นครั้งแรกที่นครนิวยอร์ก โดยภาครัฐสร้างแรงจูงใจ (Incentive) ให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เปิดพื้นที่บางส่วนเป็นพื้นที่สาธารณะแลกกับการอนุญาตให้สร้างอาคารที่สูงขึ้นได้ ทำให้โครงการมีพื้นที่ในการใช้สอยเพิ่มขึ้น เป็นการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ที่ดิน (Floor area ratio: FAR) ปัจจุบันนิวยอร์กมีพื้นที่สาธารณะที่ครอบครองโดยเอกชนจำนวน 592 แห่ง

การที่ภาครัฐส่งเสริมให้เอกชนเปิดพื้นที่บางส่วนเป็นสาธารณะ เนื่องจากต้องการเพิ่มพื้นที่ว่างบริเวณกลางเมืองที่มีความหนาแน่นสูงให้เป็นพื้นที่ที่แสงสว่างสามารถส่องลงพื้นดิน และให้เกิดการหมุนเวียนของอากาศ รวมทั้งเพิ่มพื้นที่สาธารณประโยชน์ อันเป็นการส่งเสริมคุณภาพชีวิตของชาวเมือง ในระยะแรกไม่มีข้อกำหนดว่าภายในพื้นที่สาธารณะต้องมีองค์ประกอบอะไรบ้าง เพียงต้องเป็นพื้นที่ที่ประชาชนสามารถเข้าถึงได้อย่างอิสระตลอด 24 ชั่วโมง ทำให้พื้นที่สาธารณะที่ครอบครองโดยในยุคนี้มีลักษณะเป็นลานกว้าง

พื้นที่สาธารณะฯ ที่เกิดขึ้นในยุคแรกช่วยเพิ่มพื้นที่ว่างให้แก่เมือง และลดความหนาแน่นของอาคาร แต่ไม่ตอบสนองการใช้งานของคนมากนัก จึงมีการพัฒนาข้อกำหนดในการออกแบบพัฒนา และดูแลรักษาพื้นที่สาธารณะให้มีความชัดเจนยิ่งขึ้น เพื่อให้ได้พื้นที่สาธารณะที่ตอบสนองต่อความต้องการในการใช้งาน โดยประเด็นหลักที่เพิ่มเติมเข้ามา คือ พื้นที่สาธารณะฯ ต้องมีองค์ประกอบและสิ่งอำนวยความสะดวกภายในพื้นที่คล้ายคลึงกับสวนสาธารณะ เช่น มีที่นั่ง มีไฟส่องสว่าง มีการปลูกต้นไม้และพืชพรรณ มีป้ายบอกอย่างชัดเจนว่าเป็นพื้นที่สาธารณะ และมีการออกแบบที่ให้ผู้พิการสามารถเข้ามาใช้งานพื้นที่ได้

San Francisco กับการพัฒนาพื้นที่เมืองย่านพาณิชยกรรม

เมื่อปี 1985 ซานฟรานซิสโกได้ออกกฎหมายในแผนการพัฒนาพื้นที่เมือง (Downtown Plan) ย่านพาณิชกรรม (Commercial zone: C-3) เพื่อผลักดันให้เกิดพื้นที่สาธารณะที่ครอบครองโดยเอกชน และให้สอดรับกับการเจริญเติบโตของเมืองที่มีจำนวนคนที่เพิ่มสูงขึ้น เป็นการเพิ่มพื้นที่สาธารณะที่มีคุณภาพในเมืองให้เพียงพอต่อความต้องการของคนทุกกลุ่ม ทั้งผู้อยู่อาศัย ผู้ที่เข้ามาทำงาน ไปจนถึงนักท่องเที่ยว หลังเริ่มใช้แผนการพัฒนาพื้นที่เมืองภายในย่านพาณิชยกรรมทำให้ซานฟรานซิสโกมีพื้นที่สาธารณะที่ครอบครองโดยเอกชนเพิ่มขึ้นถึง 27 แห่ง

ภาครัฐได้กำหนดแนวทางในการพัฒนาพื้นที่สาธารณะที่ครอบครองโดยเอกชน เพื่อควบคุมให้พื้นที่สาธารณะที่มีคุณภาพ และสามารถใช้งานได้จริง เช่น กำหนดตำแหน่งที่ตั้งของพื้นที่ การเข้าถึง แสงสว่าง องค์ประกอบที่ควรมีภายในพื้นที่ และต้องมีป้ายบอกชัดเจนว่าเป็นพื้นที่สาธารณะ หรือหากพื้นที่อยู่ภายในอาคารต้องมีป้ายนำทางที่ชัดเจน

นอกจากการสร้างข้อกำหนดเพื่อเป็นแนวทางในการพัฒนาพื้นที่แล้ว ยังมีการรวบรวมตำแหน่งพื้นสาธารณะบริเวณต่าง ๆ เก็บไว้เป็นข้อมูลในระบบออนไลน์ (online) ให้คนทั่วไปเข้ามาดูว่ามีพื้นที่สาธารณะอยู่บริเวณใดบ้าง และพื้นที่สาธารณะแห่งนั้นมีสิ่งอำนวยความสะดวกอะไรบ้าง เพื่อให้สามารถเลือกไปยังพื้นที่ที่ตรงกับความต้องการได้

ภายในแผนการพัฒนามีการระบุตำแหน่งของพื้นที่สาธารณะเดิมและกำหนดตำแหน่งที่ต้องมีการสร้างพื้นที่สาธารณะเพิ่มเติม รวมทั้งมีการกำหนดขนาดของพื้นที่สาธารณะฯ ให้สอดคล้องกับพื้นที่ใช้สอยของอาคาร เพื่อให้ได้พื้นที่สาธารณะที่เพียงพอต่อจำนวนคนในพื้นที่ โดยทุกพื้นที่ใช้สอย 50 ตารางฟุต (4.645 ตารางเมตร) ต้องมีพื้นที่เปิดโล่ง 1 ตารางฟุต (0.093 ตารางเมตร) นอกจากนี้ยังมีการสร้างกองทุนเพื่อพื้นที่สาธารณะภายในเมืองขึ้น โดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องลงเงิน 2 ดอลล่าสหรัฐต่อพื้นที่ใช้สอยของโครงการตนเอง 1 ตารางฟุต เพื่อนำเงินไปพัฒนาพื้นที่สาธารณะภายในย่าน (San Francisco Planning Department 2011)

Singapore กับการพัฒนาพื้นที่ส่วนบุคคลให้เป็นพื้นที่สาธารณะ

สิงคโปร์เป็นประเทศที่มีกฎหมายในการควบคุมการพัฒนาพื้นที่ และมีผังแม่บทของประเทศที่ชัดเจน มีเป้าหมายในการเพิ่มพื้นที่สีเขียวควบคู่ไปกับการพัฒนาคุณภาพชีวิต ซึ่งภาครัฐได้ออกกฎหมายเพื่อผลักดันให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เปิดพื้นที่บางส่วนเป็นพื้นที่สาธารณะ และสร้างพื้นที่สีเขียวภายในโครงการ การพัฒนานี้นำโดย Urban Redevelopment Authority (URA) หน่วยงานที่สร้างข้อกำหนด และวางแนวทางในการออกแบบองค์ประกอบภายในเมือง ซึ่งแนวทางในการออกแบบมีตั้งแต่การกำหนดความกว้างของทางเดิน ความกว้างทางจักรยาน ทางเดินยาวทุกกี่เมตรต้องมีที่นั่ง เพื่อควบคุมมาตรฐานในการพัฒนาพื้นที่ และมีหน่วยงาน National Parks Board (Nparks) เป็นผู้กำหนดชนิดพรรณไม้ที่ต้องใช้เพื่ออนุรักษ์ไว้ซึ่งไม้พื้นถิ่น

สำหรับการพัฒนาพื้นที่นั้นมีข้อกำหนดว่าพื้นที่หลังการพัฒนาต้องมีปริมาณพื้นที่สีเขียวไม่น้อยกว่าพื้นที่ก่อนการพัฒนา ในขณะเดียวกันก็มีการออกข้อกำหนดในการพัฒนาพื้นที่สาธารณะที่ครอบครองโดยเอกชนอย่างชัดเจน เช่น ต้องเปิดพื้นที่ร้อยละ 25 ของชั้น 1 ให้เป็นพื้นที่สาธารณะ ในพื้นที่ 25 ตารางเมตร ต้องมีที่นั่งอย่างน้อยสำหรับ 2 คน และต้องมีการออกแบบพื้นที่ให้มีร่มเงาเหมาะสมสำหรับการใช้งานตลอดทั้งวัน การเข้าถึงต้องทำได้อย่างสะดวกตลอดเวลา และมีป้ายบอกชัดเจนว่าเป็นพื้นที่สาธารณะ

สวนสาธารณะภายในอาคารมูลนิธิฟอร์ด (Ford foundation building atrium garden)

พื้นที่สวนสาธารณะภายในอาคารมูลนิธิฟอร์ด เป็นที่ที่ครอบครองโดยเอกชน ตั้งอยู่ใจกลางเมืองที่เป็นย่านธุรกิจและแหล่งท่องเที่ยว เป็นพื้นที่ที่มีความหนาแน่นสูง มีแนวความคิดในการออกแบบภูมิทัศน์ให้แสดงออกถึงความเป็นธรรมชาติ จึงมีการใช้พืชพรรณที่หลากหลาย

อาคารตั้งอยู่ระหว่างถนนสายคนละสาย ซึ่งมีระดับความสูงต่างกัน 4 เมตร สวนภายในอาคารจึงทำหน้าที่เชื่อมต่อระหว่างทั้งสองฝั่งของอาคาร แม้ว่าจะเป็นสวนที่มีความต่างระดับภายในพื้นที่สูงแต่ก็ได้ออกแบบโดยคำนึงถึงการใช้งานของคนทุกกลุ่ม (universal design) อีกทั้งบันไดที่ใช้สำหรับการเปลี่ยนถ่ายนั้นระดับมีขนาดกว้าง ซึ่งช่วยรองรับปริมาณคนจำนวนมากให้สัญจรได้อย่างสะดวก ลูกตั้งของขั้นบันได้ที่เตี้ยทำให้เดินได้อย่างไม่เหนื่อยมากนัก นอกจากนี้ยังมีทางลาดบริเวณด้านข้างของพื้นที่สำหรับผู้ที่ใช้รถเข็น

การเป็นสวนภายในอาคารจะไม่ได้เปิดให้บริการตลอด 24 ชั่วโมง แต่เปิดให้บริการในช่วงเวลา 8.00 – 18.00 น. เพราะเป็นสวนที่เน้นการใช้งานเพื่อการพักผ่อนเป็นหลัก โดยคนทั่วไปสามารถเข้ามาเดินเล่นเพื่อสัมผัสธรรมชาติที่ประกอบไปด้วยพืชพรรณที่หลากหลายได้ นอกจากนี้ยังมีบ่อน้ำภายในอาคารที่ทำหน้าที่เป็นจุดรวมสายตา (focal point) ให้กับพื้นที่ องค์ประกอบ ภายในสวนเหล่านี้จึงช่วยควบคุมสภาพภูมิอากาศขนาดย่อมให้อยู่ในสภาวะที่เหมาะแก่การพักผ่อนย่านกลางเมืองที่เต็มไปด้วยความวุ่นวาย

แม้ว่าประเทศไทยยังไม่มีข้อกำหนดหรือแรงจูงใจจากภาครัฐในการสนับสนุนให้เอกชนเปิดพื้นที่บางส่วนเป็นพื้นที่สาธารณะ แต่ปัจจุบันก็เริ่มมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายให้ความสำคัญกับพื้นที่สาธารณะ และยินดีเปิดพื้นที่บางส่วนให้คนทั่วไปเข้ามาใช้ได้ แต่พื้นที่สาธารณะที่เกิดจากการที่เอกชนต้องการเปิดพื้นที่เองยังมีข้อจำกัด คือ เอกชนมีสิทธิ์ปรับเปลี่ยนพื้นที่หรือนำกลับไปใช้เพื่อประโยชน์ส่วนตัวเมื่อไหร่ก็ได้

ปัญหาเกี่ยวกับพื้นที่สาธารณะที่ครอบครองโดยเอกชนในหลาย ๆ แห่งมีความคล้ายกัน คือ พื้นที่ไม่ได้เป็นพื้นที่สาธารณะที่แท้จริง เช่น เข้าถึงลำบาก จำกัดเวลาในการเข้าใช้ เลือกใช้วัสดุหรือองค์ประกอบของสวนสาธารณะไม่เหมาะสม ป้ายไม่ชัดเจน หรือการออกแบบที่ไม่สื่อถึงการเป็นพื้นที่สาธารณะ ซี่งปัญหาที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่เกิดจากการออกข้อกำหนดที่ไม่ชัดเจนและขาดการติดตามผลในการออกแบบ แต่หลังการติดตามผลและปรับแก้ข้อกำหนดในการพัฒนาพื้นที่

ปัจจุบันหลายประเทศมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการออกแบบพื้นที่สาธารณะที่ครอบครองโดยเอกชนที่ชัดเจนและครอบคลุม จึงเกิดเป็นนโยบายที่ช่วยเพิ่มพื้นที่สาธารณะที่มีคุณภาพ และเหมาะสมแก่การใช้งานให้กับคนเมือง

อ้างอิงข้อมูลจาก

Badger, Emily. 2012. “How to Make Privately Owned Public Spaces Truly Open to the Public.” 2012. https://www.bloomberg.com/news/articles/2012-12-17/how-to-make-privately-owned-public-spaces-truly-open-to-the-public.

BINDELGLASS, EVAN. 2016. “Landmarks Approves Upgrades For Ford Foundation Building, 320 East 43rd Street.” 2016. https://newyorkyimby.com/2016/04/landmarks-approves-upgrades-for-ford-foundation-building-320-east-43rd-street.html.

Department of city and planing NYC. 2020a. “NEW YORK CITY’s Privately Owned Public Space: History.” 2020. https://www1.nyc.gov/site/planning/plans/pops/pops-history.page.

———. 2020b. “NEW YORK CITY’s Privately Owned Public Spaces.” 2020. https://www1.nyc.gov/site/planning/plans/pops/pops.page.

raymondjungles. 2019. “Ford Foundation Center for Social Justice.” 2019. https://www.raymondjungles.com/project/ford-foundation/.

Reeves, Dory. 2016. “Open up Hidden Public Places in Auckland Towers.” 2016. https://www.nzherald.co.nz/nz/news/article.cfm?c_id=1&objectid=11702774.

San Francisco Planning. n.d. “Privately-Owned Public Open Space And Public Art.” https://sfplanning.org/privately-owned-public-open-space-and-public-art#timeline.

San Francisco Planning Department. 2011. “25 Years: Downton Plan. Monitoring Report. 1985-2009,” no. June: 92.

Schmidt, Stephan, Jeremy Nemeth, and Erik Botsford. 2011. “The Evolution of Privately Owned Public Spaces in New York City.” Urban Design International 16 (4): 270–84. https://doi.org/10.1057/udi.2011.12.

Vladimir Gintoff. 2016. “Ford Foundation Renovations by Gensler Approved by New York Landmarks Commission.” 2016. https://www.archdaily.com/785931/ford-foundation-renovations-by-gensler-approved-by-new-york-landmarks-commission.

โตมร, ศุขปรีชา. n.d. “POPS vs PPS: พื้นที่สาธารณะที่ไม่ใช่พื้นที่สาธารณะ.” https://tomorn.co/2019/02/07/pops/.